GREEN De Baronie

Retail booming of passe?

30 juni 2016

Is er nog toekomst voor winkels en winkelgebieden anno 2016?



Wie had een aantal jaren geleden kunnen bedenken dat V&D failliet zou kunnen gaan? Het is zeker niet de enige winkelketen die in zwaar weer terechtkwam: met Polare, Free Record Shop, Harense Smid, Miss Etam, Schoenenreus en DA verdwenen nog meer grote ketens uit het vertrouwde winkelbeeld. Is er nog toekomst voor winkels en winkelgebieden anno 2016? Asset- en ontwikkelingsmanager Patricia Bos van GREEN is gespecialiseerd in retailvastgoed en analyseerde de markt voor winkels en winkelgebieden.

Eerst maar even de harde cijfers. Het aantal faillissementen in de detailhandel bereikte in januari 2016 het hoogste punt in vergelijking met de twaalf maanden daarvoor. In januari viel het doek voor 63 retailers, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Tussen 2007 en 2015 nam de winkelleegstand toe van 5,4% naar 9,2%. In de loop van 2016 zal die mogelijk de grens van 10% zelfs overstijgen. Dat stelt het ING Economisch Bureau in de Sectorvisie Winkelgebieden 2016.

Welke ketens gingen failliet?
Door een faillissement verdwenen een aantal aansprekende winkelformules uit het straatbeeld:
  • Dat begon in 2013 met Block (elektronica), Harense Smid (elektronica) en Henk ten Hoor (kleding).
  • In 2014 gevolgd door Polare (boeken), Free Record Shop (audio, entertainment), Halfords (auto, fiets) en Mexx (kleding).
  • In 2015 kwamen daar opvallend veel faillissementen in de kleding- en schoenenbranche bij waaronder de formules van Macintosh (Scapino, Dolcis, Manfield), Telstar (sport), Miss Etam (kleding), Schoenenreus maar ook de vertrouwde winkelketens als DA en uiteindelijk ook de V&D.

Ook in 2016 gaan de faillissementen in de retailbranche door. Unlimited Sports Group, het moederbedrijf van Perry Sport en Aktiesport kondigt het faillissement aan en computerspeciaalzaak Paradigit sluit haar winkels. Een aantal van de bovengenoemde winkels hebben een doorstart gemaakt of zijn overgenomen, maar de trend is ingezet en de faillissementen hebben grote gevolgen voor de totale retailbranche.

Supermarkten en webwinkels gaan wel goed
Maar er is ook een keerzijde aan dit verhaal. Supermarkten ontwikkelen zich de laatste jaren positief. Ondanks de crisis neemt de jaarlijkse omzet nog steeds toe. Op 4 december 2015 publiceert Distrifood dat 60% van de supermarktondernemers optimistisch gestemd is over 2016 en een omzetstijging voorziet. Het CBS meldt dat de omzet van de foodsector het laatste kwartaal van 2015 met ruim 10% boven het niveau in 2008 ligt. Die groei komt geheel voor rekening van de supermarkten.

Opvallend is dat eerdergenoemde faillissementen voornamelijk winkels betreffen die in binnensteden zijn gevestigd en branches die veel concurrentie ondervinden van online winkels. Het CBS meldt dat pure webwinkels in de eerste elf maanden van 2015 bijna 17 procent meer hebben omgezet dan in dezelfde periode van 2014. In aantallen blijven de webwinkels ook groeien. Dit in sterk contrast met het aantal fysieke winkels dat juist drastisch daalt. In de periode 2007-2015 is het aantal webwinkels verzesvoudigd terwijl juist in de non-food sector (kleding, schoenen en elektronica) veel winkels hun deuren noodgedwongen hebben moeten sluiten.

We kunnen er niet omheen dat de webwinkel als verkoopkanaal een wezenlijk onderdeel is gaan uitmaken van ons retaillandschap en dat in de toekomst nog meer zal gaan doen. Hierdoor zullen er nog meer fysieke winkels onder druk komen te staan.

De consument anno 2016
Het is niet alleen de webwinkel die ervoor zorgt dat binnensteden leeglopen. We hebben ook de veranderende consument. De consument anno 2016 wil verrast worden. Hij of zij is druk met werk en gezin, vrije tijd is schaars en de consument is mobiel dus kan overal naartoe. Om die reden wil de consument anno 2016, met name in het weekend, genieten en onthaasten.

Een bezoekje wellness of dierentuin op de vrije zaterdag gaat voor een bezoekje binnenstad waar de parkeerplekken schaars zijn, het druk is en je wellicht niet kunt vinden waar je naar op zoek bent. Tel daar de troosteloze aanblik van de binnenstad met de leegstaande winkelpanden bij op en de consument bestelt de volgende keer zijn aankopen online. De traditionele binnenstad met de ontelbare leegstaande winkelpanden prikkelt deze consument niet meer.

Dus moeten we winkelgebieden creëren die de consument verrassen, die wel een sfeer en beleving uitstralen waar je graag verblijft en die een bepaalde experience bieden. Een winkelgebied moet weer de place to be worden.

Eenvoudige oplossingen voor winkelgebieden
Met een aantal eenvoudige oplossingen kan deze sfeer en uitstraling al worden bereikt. Te denken valt aan:

Functiemenging
Zorg dat je in een winkelgebied verschillende functies combineert. Daardoor bezoeken uiteenlopende doelgroepen het gebied, is er continu bedrijvigheid en gaat het licht bij wijze van spreken nooit uit. Dag- en avondactiviteiten lopen door elkaar heen. Denk aan wonen boven winkels of het toevoegen van cultuur- , maatschappelijke of leisure- en horecavoorzieningen aan een winkelgebied.

Horeca-aanbod
Het toevoegen van (avond)horeca helpt om te zorgen dat de consument langer blijft hangen en geeft hem de mogelijkheid om tijdens het winkelen te onthaasten met een kopje koffie of lunch.

Pleinfunctie
Met een pleinfunctie creëer je een prettig verblijfsgebied. Op een plein kun je terrassen realiseren of speelse zitelementen. En je kunt er beplanting of groen aanbrengen. Het plein hoeft niet groot te zijn maar geeft direct een sfeer die uitnodigt om langer te blijven.

Invullen leegstand met verrassende pop-up stores of etalages
Een lege winkel oogt troosteloos. Door een verrassend pop-up store of het aankleden en verlichten van de etalage leg je niet de nadruk op de leegstand, maar juist op sfeer.

Samenwerking tussen ondernemers/eigenaren
Een goede samenwerking tussen de gebruikers en/of eigenaren die in een winkelgebied actief zijn draagt eraan bij om het gebied tot een succes te maken. Een positieve grondhouding vanuit de ondernemers straalt uit naar de kwaliteit van het winkelgebied.

Creëer een experience
Als er naast bovenstaande ‘ingrediënten’ ook af en toe een evenement wordt georganiseerd of er is iets te beleven, dan blijft de consument geprikkeld. Op deze wijze sluit je ook aan op de ontwerpprincipes van de “Experience Economy” die onder andere zijn ontleend aan Pine en Gilmore: verwijder negatieve indrukken, zorg voor herinneringen, betrek alle zintuigen en creëer een identiteit.

Goede voorbeelden uit onze retailportefeuille
Een aantal voorbeelden uit onze retailportefeuille waar bovengenoemde elementen zijn toegepast zijn winkelgebied Eemplein in Amersfoort, de binnenstad van Gouda en het winkelconcept Go Stores.

Eemplein in Amersfoort
Winkelgebied Eemplein ligt aan de stadsring van Amersfoort, aan de rand van het centrum. Het winkelcentrum is een goed voorbeeld van functiemenging. Er zijn onder andere een AH supermarkt, Mediamarkt, Blokker, Xenos en Zeeman gevestigd. Maar ook een Pathé bioscoop en het Eemhuis, een cultuurcluster van de gemeente Amersfoort inclusief een museum. Verder bevinden zich woningen boven de winkels en is er een horecagedeelte met dag- en avondhoreca. Het winkelgebied Eemplein ligt letterlijk aan een plein dat onlangs het decor was voor de uitvoering van The Passion. Om het Eemplein en bij de ondernemers hangt een positieve vibe. Het is met recht een place to be.

Binnenstad Gouda
Op de kop van de Kleiweg, de entree van de binnenstad van Gouda, stonden tot twee jaar geleden veel panden leeg. Dit had met name te maken met de (on)aantrekkelijkheid van het gebied. Het gebied had niet de uitstraling van een entree van een stad. Er stonden veel fietsenrekken waardoor het gebied een rommelige aanblik had. Met de eigenaren, gebruikers en gemeente Gouda hebben we gezamenlijk een plan gemaakt om dit entreegebied weer aantrekkelijk te maken. Het plan bestaat onder andere uit het verplaatsen van de fietsen en het creëren van een pleinfunctie met terrassen en groen. Ondertussen is de ANWB gecontracteerd om het voormalige Scapino pand te huren en gaat café Barista een horecaruimte gebruiken met groot terras aan het plein.

Winkelconcept Go Stores
Go Stores is een concept van onderscheidende XL winkelgebieden op perifere locaties waar de consument op één plek alles kan vinden op het gebied van indoor, outdoor en living. Naast de mix aan winkels is er bij Go Stores ook altijd horeca te vinden en er is een actieve ondernemersvereniging, die een aantal keer per jaar zorgt voor bruisende en inspirerende evenementen op het plein.

De toekomst van het wijkwinkelcentrum
Voor wat betreft de dagelijkse boodschappen is een andere trend waarneembaar. Ik heb hier aandacht aan besteed in mijn onderzoek De toekomst van het wijkwinkelcentrum, survival of the fittest.

In dit onderzoek is te lezen dat de consument het wijkwinkelcentrum waardeert als functioneel boodschappencentrum, waarbij nabijheid, een divers winkelaanbod en gratis parkeren belangrijke factoren zijn. Consumenten vinden beleving bij de wijkwinkelcentra minder belangrijk. De invloed van online winkelen op de dagelijkse boodschappen is nog niet groot, maar wel groeiende. Enerzijds door het creëren van pick-up points bij supermarkten. Anderzijds door de opkomst van nieuwe en makkelijke concepten waaronder HelloFresh en Picnic. Er zijn dus wel vernieuwingen die mogelijk in de toekomst impact kunnen hebben maar vooralsnog niet veel invloed hebben op de omzetten van supermarkten gezien de cijfers van Distrifood.

Feit blijft dat de consument gewoon iedere week zijn boodschappen blijft doen en dat het wijkwinkelcentrum hiervoor uitstekend geschikt is, mits het aan een aantal voorwaarden voldoet. In mijn onderzoek heb ik een aantal aanbevelingen gedaan om de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum te kunnen waarborgen. Deze staan hieronder samengevat:

•    Aanbevelingen voor de winkelbranchering in het wijkwinkelcentrum
-    Een supermarkt van een sterke formule of minimaal twee supermarkten van complementaire formules.
-    Creëer een mix van filiaalbedrijven en plaatselijke ondernemers.
-    Stem de winkelbranchering af op de samenstelling van de wijk.
-    Richt de winkelbranchering op dagelijkse boodschappen.
-    Voeg wijkgerichte functies toe, waaronder medische en maatschappelijke voorzieningen.
-    Voeg een afhaalpunt toe.

•    Aanbevelingen voor de indeling van het wijkwinkelcentrum
-    Aandacht voor de ligging en de entree van de supermarkt ten opzichte van de overige winkels.
-    Juiste routing binnen het winkelcentrum.
-    Aandacht voor de mogelijkheid om winkelruimtes eenvoudig samen te voegen.

•    Aanbevelingen voor de herkenbaarheid, vindbaarheid en bereikbaarheid van het wijkwinkelcentrum
-    Het wijkwinkelcentrum heeft een eigen identiteit.
-    Het wijkwinkelcentrum heeft minimaal een informatieve website.
-    Een duidelijk signing en bewegwijzering naar het wijkwinkelcentrum.
-    Voldoende gratis parkeerplaatsen en aandacht voor fietsparkeren.

•    Aanbevelingen voor de kwaliteit van het wijkwinkelcentrum
-    Aandacht voor het openbaar gebied, veiligheid en verlichting.
-    Een eventuele passage of plein binnen een winkelgebied moet goed verlicht zijn en duidelijke zichtlijnen hebben naar alle winkels.

•    Overige aanbevelingen
-    Verruiming van de openingstijden van de winkels en deze aanpassen aan de supermarkten.
-    Samenwerking bevorderen tussen onder meer huurders, eigenaren, gemeente, scholen en verenigingen.
-    Het bieden van flexibiliteit in het wijkwinkelcentrum om het centrum in de toekomst aan te kunnen passen aan nieuwe ontwikkelingen.

De Baronie, schoolvoorbeeld van het nieuwe wijkwinkelcentrum
Een goed voorbeeld uit onze retailportefeuille waar bovengenoemde elementen zijn toegepast is winkelcentrum De Baronie in Alphen aan den Rijn. De Baronie is een wijkwinkelcentrum met twee supermarkten - de Hoogvliet en Lidl - maar ook Zeeman, Action en Kruidvat. Naast de filiaalbedrijven is er een aantal speciaalzaken gevestigd waaronder een slager, viswinkel, groenteboer en chocolaterie. Daarnaast zit er een Fit for Free sportschool en wat aanvullende horeca. De filiaalbedrijven zijn gesitueerd in de winkelstraat. De speciaalzaken en horeca zijn geconcentreerd rondom een groot plein waar ook een speeltoestel staat.

Het winkelcentrum heeft een eigen identiteit. Voorheen stond hier de chocoladefabriek De Baronie en deze sfeer is nog steeds in het winkelcentrum aanwezig. Er is een duidelijke bewegwijzering naar het winkelcentrum en er zijn 440 gratis parkeerplaatsen. In het winkelcentrum zijn op verschillende plekken mogelijkheden voor fietsparkeren. Vanaf het plein zijn er duidelijke zichtlijnen naar de winkels. De Baronie heeft een actieve ondernemersvereniging en een dynamische website. De ondernemers zijn enthousiast en tevreden en hebben een positieve uitstraling op het winkelend publiek en het winkelgebied. Ondanks de leegstand die er nog is, ligt de focus bij de Baronie echt op ondernemen en het verrassen en prikkelen van de consument. En dat blijkt succesvol!

Samengevat: is retail booming of passé?
Retail is zeker nog booming en er is nog een toekomst voor winkels en winkelgebieden anno 2016, alleen wel met de nodige aandacht. Neem de winkelgebieden eens goed onder de loep en kijk naar de kwaliteit. Betrek de ondernemers erbij want zij kennen de consument als beste. Wat moet er gebeuren en hoe ga je dat met elkaar realiseren? Hoe krijg je de consument weer naar de stad of het winkelgebied en wat is daarvoor nodig? En hoe kan die consument toch steeds maar weer worden verrast of geprikkeld of op de juiste manier worden bediend? Als dat voor elkaar is weet de consument de weg naar de fysieke winkel wel weer te vinden, want uiteindelijk houdt iedereen van winkelen en mensen om zich heen.